강제퇴거 안 되는 경우는 어떤 때가 있는지 알아보도록 하겠습니다. 경매로 부동산을 낙찰 받고 저당권 문제도 해결한 뒤 집 상태를 보러 방문한 순간, 임차인이 버티고 있으면 이제 부터 문제가 시작 됩니다.
경매할 때 주의사항
대항력이 있는 임차인이어도 골치 아프고 대 부분 저렴하게 낙찰 받는 경우 권리관계가 복잡하거나 임차인이 눈이 돌아 있거나 중 하나 입니다. 낙찰 받는 것 자체도 경쟁이 많아서 어렵고 싸게 낙찰 받았다 한들 시간 소모나, 금전적인 손해를 생각 했을 때 그냥 정상 물건을 사는게 낫을 때가 많습니다.
- 강제퇴거 안 되는 경우에 물려 있다면 낙찰 받고 나서 진짜 빼도 박도 못 하기 때문에 더욱 주의 하셔야 합니다.
강제퇴거 안 되는 경우
- 법적 절차 미준수 : 대상자에게 사전 통보를 하지 않거나 이의 제기 기회를 제공하지 않은 경우 강제 퇴거가 안됩니다.
- 법적 분쟁 중 : 아직 대상건물에 대해 법적 분쟁이 진행 중인 경우 법원 최종 판결이 나오기 까지 강제퇴거는 유예 됩니다.
- 계약 상의 문제: 임대 계약서에 명시된 조건을 위반하지 않고 임차인이 임대료를 제 때 납부하고 계약 조건을 준수하고 있는 경우 임대인은 임차인을 강제퇴거 시킬 수 없습니다.
- 인도적인 이유 : 노인, 미성년자, 장애인이 거주하는 경우 인도적인 이유로 퇴거가 유예 되거나 보류 될 수 있습니다.
- 임차인 보호명령: 법원에서 강제퇴거 금지 명령을 내린 경우
다음과 같은 경우에 걸려 있다면 집행관을 불러도 강제퇴거가 어려울 수 있기 때문에 관심 있는 물건이 있다면 꼭 직접 발품을 팔아 어떤 임차인이 거주하고 있는지 ‘사전조사’를 해야 한다는 것이 이런 이유 때문입니다.
집행관 부르는 비용
지역이나 집행의 과정에 따라 비용이 달라지지만 평균적으로 평당 10만 원 ~ 20만 원의 비용이 들어가게 됩니다.
| 주거용 부동산 | 10만 원~ |
| 상업용 부동산 | 20만 원 ~ |
| 토지 | 5만 원 ~ |
강제퇴거가 되는 경우 평당가로 측정해서 약 30평 아파트라고 한다면 300만 원 정도의 비용이 들고, 임차인이 버티게 되면 골치 아파지니 2배인 600만 원이 넘지 않는 선에서 대 부분 합의 하고 퇴거 시키는 경우가 많습니다.
- 임차인이 버티게 되면, 또 소송을 해야하고 이기긴 하겠지만 소송 기간 중 부동산을 점거할 수 없어 임차 수익 등 손해를 보기 때문에 대 부분 합의를 이어가는 것 입니다.
현장방문의 중요성
실제로 경매에 참여하기 전 가장 중요한 과정 중 하나는 ‘현장 방문’과 ‘등기부 등본, 전입세대 열람’ 등으로 임차인의 권리 관계를 확인하는 일입니다. 등기상 권리가 없더라도 전입신고와 확정일자를 받아 대항력을 가진 임차인이 있을 수 있고, 심지어 무단 점유자도 있을 수 있습니다. 이런 경우 낙찰자는 점유자를 상대로 인도명령을 신청해야 하며, 경우에 따라 수개월 이상 소요될 수 있습니다. 따라서 현장 조사 없이 낙찰을 받는 건 큰 리스크를 감수하는 일이 될 수 있습니다.
대응 방식
점유자가 임차인인지, 전 소유주인지, 아니면 무단 점유자인지에 따라 대응 방식도 다릅니다. 전 소유주는 인도명령 없이도 명도소송으로 퇴거 절차를 밟을 수 있지만, 임차인의 경우는 계약의 유효성이나 대항력 여부에 따라 법적 절차가 다르게 적용됩니다. 특히 무단 점유자의 경우 강제집행이 가능하나 실제 집행 과정에서 갈등이나 마찰이 생기기 쉽기 때문에, 항상 법률 전문가와 함께 대응하는 것이 안전합니다.
마침
지금까지 강제 퇴거 안 되는 경우 경매할 때 주의사항에 대해 알아 보았습니다. 과정과 절차를 알고 있다고 하더라도 본의 아니게 맞불을 놔서 임차인이 불을 지르고 나가거나, 집을 망쳐놓고 나가거나, 큰 사건이 생기거나 하는 경우도 더러 있는데 예의 있게, 이사 비용을 내는 선에서 최대한 합의를 이끌어내서 임차인의 마음을 달래주는 것이 무엇 보다 중요 하겠습니다. 읽어주셔서 감사합니다.