강제퇴거 안 되는 경우는 어떤 때가 있는지 알아보도록 하겠습니다. 경매로 부동산을 낙찰 받고 저당권 문제도 해결한 뒤 집 상태를 보러 방문한 순간, 임차인이 버티고 있으면 이제 부터 문제가 시작 됩니다.
경매할 때 주의사항
대항력이 있는 임차인이어도 골치 아프고 대 부분 저렴하게 낙찰 받는 경우 권리관계가 복잡하거나 임차인이 눈이 돌아 있거나 중 하나 입니다. 낙찰 받는 것 자체도 경쟁이 많아서 어렵고 싸게 낙찰 받았다 한들 시간 소모나, 금전적인 손해를 생각 했을 때 그냥 정상 물건을 사는게 낫을 때가 많습니다.
- 강제퇴거 안 되는 경우에 물려 있다면 낙찰 받고 나서 진짜 빼도 박도 못 하기 때문에 더욱 주의 하셔야 합니다.
강제퇴거 안 되는 경우
- 법적 절차 미준수 : 대상자에게 사전 통보를 하지 않거나 이의 제기 기회를 제공하지 않은 경우 강제 퇴거가 안됩니다.
- 법적 분쟁 중 : 아직 대상건물에 대해 법적 분쟁이 진행 중인 경우 법원 최종 판결이 나오기 까지 강제퇴거는 유예 됩니다.
- 계약 상의 문제: 임대 계약서에 명시된 조건을 위반하지 않고 임차인이 임대료를 제 때 납부하고 계약 조건을 준수하고 있는 경우 임대인은 임차인을 강제퇴거 시킬 수 없습니다.
- 인도적인 이유 : 노인, 미성년자, 장애인이 거주하는 경우 인도적인 이유로 퇴거가 유예 되거나 보류 될 수 있습니다.
- 임차인 보호명령: 법원에서 강제퇴거 금지 명령을 내린 경우
다음과 같은 경우에 걸려 있다면 집행관을 불러도 강제퇴거가 어려울 수 있기 때문에 관심 있는 물건이 있다면 꼭 직접 발품을 팔아 어떤 임차인이 거주하고 있는지 ‘사전조사’를 해야 한다는 것이 이런 이유 때문입니다.
집행관 부르는 비용
지역이나 집행의 과정에 따라 비용이 달라지지만 평균적으로 평당 10만 원 ~ 20만 원의 비용이 들어가게 됩니다.
| 주거용 부동산 | 10만 원~ |
| 상업용 부동산 | 20만 원 ~ |
| 토지 | 5만 원 ~ |
강제퇴거가 되는 경우 평당가로 측정해서 약 30평 아파트라고 한다면 300만 원 정도의 비용이 들고, 임차인이 버티게 되면 골치 아파지니 2배인 600만 원이 넘지 않는 선에서 대 부분 합의 하고 퇴거 시키는 경우가 많습니다.
- 임차인이 버티게 되면, 또 소송을 해야하고 이기긴 하겠지만 소송 기간 중 부동산을 점거할 수 없어 임차 수익 등 손해를 보기 때문에 대 부분 합의를 이어가는 것 입니다.
마침
지금까지 강제 퇴거 안 되는 경우 경매할 때 주의사항에 대해 알아 보았습니다. 과정과 절차를 알고 있다고 하더라도 본의 아니게 맞불을 놔서 임차인이 불을 지르고 나가거나, 집을 망쳐놓고 나가거나, 큰 사건이 생기거나 하는 경우도 더러 있는데 예의 있게, 이사 비용을 내는 선에서 최대한 합의를 이끌어내서 임차인의 마음을 달래주는 것이 무엇 보다 중요 하겠습니다. 읽어주셔서 감사합니다.