아파트 청약 후 대출 받는 방법을 알려드리도록 하겠습니다. 당첨이 되고난 후 계약금, 중도금, 잔금을 치르게 되는데 여유 있는 자금을 가지고 때 마다 내면 좋겠지만 중도금 대출이나 잔금 대출을 받아야 되는 상황에선 꼭 신경을 쓰셔야 합니다. 어떻게 대출 받는지 간단히 소개 해드리겠습니다.
아파트 청약 후 대출
아파트 청약에 당첨 되고 나면 납부 순서는 계약금, 중도금, 잔금 순이며 미리 알아두시면 좋습니다.
계약금
- 분양가의 보통 10% 내외
- 청약에 당첨되면 통상 1주일~10일 내 계약금을 납부해야 함.
중도금
- 분양가의 약 50~60%
- 전체 공사 진행률에 따라 5~6회 정도 나누어 내는 경우가 많음.
- 중도금 대출을 활용하면, 해당 금액 중 일부(또는 전부)를 대출로 부담 가능.
잔금
- 분양가 중 계약금ㆍ중도금을 제외한 나머지(약 30~40%)
- 아파트 완공(입주) 시점에 일시 납부.
- 잔금 대출을 활용하여 부족 자금을 마련 가능.
중도금 대출
중도금 대출은 말 그대로 계약금을 낸 뒤, ‘중도금 납부’ 단계에서 이용하는 대출입니다. 건설사와 금융기관 간 협약 대출 형태로 진행되는 경우가 많습니다.
- 중도금 대출 신청 시점
- 계약이 완료된 후, 중도금을 내야 할 시기에 맞추어 신청함.
- 대출 실행 구조
- 시공사(건설사)가 은행, 보증기관 등과 미리 협약을 맺어두는 경우가 대부분
- 실제로는 개인이 직접 대출 서류를 제출하고 심사 과정을 거침(단, 건설사 협약이 있는 경우 대출 절차가 간소화되는 편).
- 보증기관
- 주택도시보증공사(HUG)
- 한국주택금융공사(HF)
- SGI서울보증
- 보증기관별로 보증 한도, 보증 수수료, 심사 조건 등이 조금씩 다름.
- 중도금 대출 한도
- 분양가의 50~60%가 일반적
- 단, 규제지역(투기과열지구, 조정대상지역 등)일 경우 더 제한을 받는 경우가 있음.
- 이자 납부 방식
- 대출 실행 시점부터 매월 일정 금액의 이자만 납부하다가, 잔금 시점에 원금을 한꺼번에 상환(또는 잔금 대출로 갈아타기).
- 중도금 대출의 장점
- 한 번에 목돈을 내지 않아도 되며, 계약금 외에 현금 부담을 줄일 수 있음.
- 건설사가 협약을 맺은 은행 대출을 이용하면 심사 절차가 비교적 간단.
- 주의사항
- 중도금 대출의 최종 상환 시점은 ‘잔금 납부일’이며, 이때 대출을 전액 갚거나 잔금 대출로 전환해야 함.
- 계약이 해지되면(청약 포기 등) 중도금 대출을 조기에 상환해야 할 수도 있음.
잔금 대출
아파트가 완공되어 입주할 때 내야 하는 잔금을 마련하기 위한 대출입니다. 통상 ‘주택담보대출’로 분류됩니다.
- 잔금 대출 신청 시점
- 입주 지정 기간(또는 잔금 납부 마감일) 전에 은행 대출 심사를 받고 승인받아야 함.
- 시중 은행, 저축은행, 보험사 등 여러 금융기관에서 취급 가능.
- 대출 한도
- 보통 분양가의 최대 70% 내에서 결정되나, LTV(주택담보인정비율) 규제 적용을 받음.
- 투기과열지구, 조정대상지역 등 규제지역 여부와 무주택자/1주택자/다주택자 여부, 소득 수준 등에 따라 한도가 달라짐.
- 대출 심사 요소
- 본인의 신용등급, 소득, 기존 보유 중인 부채 여부 등 종합적으로 평가됨.
- DTI(총부채상환비율), DSR(총부채원리금상환비율) 등 각종 지표를 충족해야 함.
- 대출 금리 형태
- 고정금리: 대출 기간 동안 금리가 고정됨.
- 변동금리: 기준금리에 따라 일정 주기(3개월, 6개월 등)마다 금리가 변동.
- 상황에 따라 혼합형(고정+변동) 상품도 검토 가능.
- 서류 준비
- 신분증, 주민등록등본, 인감증명서, 신용정보서(소득증빙 서류, 재직증명서, 급여명세서 등)
- 청약 관련 서류(당첨통지서 등), 분양계약서, 중도금 납부 영수증 등
- 은행이나 보증기관에서 추가 서류를 요구할 수 있음.
- 잔금 대출과 중도금 대출 전환
- 중도금 대출을 이용 중이라면, 잔금 시점에 잔금 대출로 ‘대환(갈아타기)’이 가능함.
- 이때, 기존 중도금 대출을 전액 상환하고 새로 잔금 대출을 실행하거나, 추가 자금만 별도로 대출받을 수도 있음.
규제 사항
- LTV(주택담보인정비율)
- 집값 대비 얼마나 대출이 가능한지를 정함.
- 예: LTV 60% → 5억짜리 주택이면 최대 3억까지 대출 가능.
- DTI(총부채상환비율)
- 연간 소득 대비 부채의 원금 + 이자 상환액 비율.
- 예: DTI 40% → 연간 소득 5,000만 원이면 연간 상환액이 2,000만 원 이하여야 함.
- DSR(총부채원리금상환비율)
- 모든 금융권 대출(주택담보, 신용대출 등)의 연간 원리금 상환액을 소득으로 나눈 비율.
- 은행권 규제가 강화되어, DSR 40~50%를 넘기면 대출이 어려울 수 있음.
- 규제지역(투기과열지구, 조정대상지역) 여부
- 규제지역일수록 LTVㆍDTIㆍDSR 등 대출 규제가 더 엄격해져, 실제로는 대출 가능한 금액이 줄어들 수 있음.
청약 후 대출 팁
- 미리 자금 계획 세우기
- 청약에 당첨되고 나서 자금 조달 방법을 고민하기보다는, 청약 신청 전부터 대략적인 대출 가능 금액과 상환 능력을 파악하는 것이 좋음.
- 규제지역 여부ㆍ본인 무주택/1주택/다주택 상태 확인
- 부동산 규제는 지역별ㆍ보유 주택 수별로 달라지므로, 본인의 상황에 맞춰 정확히 확인해야 함.
- 건설사 협약 중도금 대출 조건 꼼꼼히 살피기
- 건설사와 은행 간 협약 대출의 이자율, 보증 수수료, 한도, 원금 상환 시기 등.
- 협약 대출이 유리할 수도, 또는 직접 은행 대출을 받는 게 이자율이 더 낮을 수도 있으니 비교가 필요.
- 금리 변동성
- 현재 금리가 낮더라도 변동형 대출은 금리 인상 위험이 존재.
- 잔금 대출 시점에는 경기ㆍ금리 상황이 달라질 수 있으므로, 고정금리 vs 변동금리 중 유리한 방식을 선택.
- 추가 대출(신용대출, 마이너스 통장 등)과의 상호 영향
- 신용대출이나 카드론 등 다른 대출이 많으면 DSR 규제에 걸려 주택담보대출 한도가 축소될 수 있으므로 사전에 조정하는 것이 좋음.
마침
지금까지 아파트 청약 후 대출 받는 방법을 자세히 알아 보았습니다. 당첨 이후에는 계약금 -> 중도금 -> 잔금 순으로 분양 대금을 납부해야 하고, 부족한 자금을 추가대출로 충당하는 경우가 대 부분이기 때문에 신용등급이 좋아야 하고, 무주택 실수요자인 경우라면 보금자리론이나 디딤돌 대출을 이용 하시는 것도 좋은 방법입니다.